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Noe gestalte(n) Neubau 03 2013

(09) KOSTEN – DER LETZTE ZAHLT DIE ZECHE! Am Ende wird abgerechnet! Und spätestens dann kommen unvorhergesehene oder vergessene Kosten auf den Tisch. Damit dieser Worst Case nicht zu finanziellen Engpässen führt, ist neben Reserven in den Baukosten auch eine intelligente Planung mit Bezug auf Kostenoptimierung sinnvoll. Doch auch bei Einsparungen ist Vorsicht geboten – Dumpingpreise und Beauftragung von nicht qualifizierten Firmen führen nur allzu oft zu Problemen! Kolportierte Herstellungskosten mit verlockend niedrigen Preisen können bei genauerer Betrachtung oftmals klar nachvollziehbar hochgerechnet werden - ein hoher Anteil an Eigenleistung, Nichtberücksichtigung von Kostenstellen wie Regiearbeiten, Ausführungsqualität nur nach Norm oder sogar deutlich darunter, und vieles mehr… Eine realistische Annahme der notwendigen Kosten kann schon früh von einem/r unabhängigem Fachmann/-frau durchgeführt werden. Großes Einsparungspotenzial findet sich aber vor allem in der Reduktion der verbauten Kubatur. Die weitverbreitete Strategie, die ermittelten Flächen für das Erdgeschoss (zumeist der größte Flächenbedarf) in den Keller und ins Obergeschoss 1:1 zu übertragen, steigert in der Regel unnötig die Nutzfläche. Hier könnte man stattdessen eine Teilunterkellerung oder durch Flächenreduktion im Obergeschoß den Vorteil einer Dachterrasse andenken, die sich auf dem darunterliegenden größeren Erdgeschoß befindet. Den Entwurf auf die notwendige Größe der Einzelräume abzustimmen wird diesem Sparansatz eher gerecht. Aufgabe eines guten Planers ist es dafür zu sorgen, dass sowohl das Gebäude als auch dessen einzelne Räume ihre Funktion erfüllen und darüber hinaus auch von der Gestaltung überzeugend sind. Ihr Planer kann nach Fertigstellung der Planunterlagen für das Haus eine professionelle Leistungsbeschreibung samt Analyse der Preisspiegel als Vergabeart durchführen. Den Kosten für diesen Planungspunkt stehen nun zum einen vergleichbare Angebote (Bestbieterprinzip) gleich mehrerer Firmen gegenüber und zum anderen eine höhere Sicherheit, Nachforderungen von ausführenden Unternehmen nach Fertigstellung hintanzustellen. Einen wesentlichen Aspekt bei der Kostensicherheit stellt auch die Zahlung nach Baufortschritt dar - Anzahlungen vor Baubeginn sind in der Regel nicht üblich und – wenn doch vereinbart – nur in einem geringen Ausmaß. Die Bewertung der erbrachten Leistung kann schon bei der Beauftragung in Form eines Zahlungsplanes festgelegt werden. Durch eine Leistungsfeststellung (Prüfung der Qualität der Ausführung, Maßgenauigkeit,…) und durch eine fachmännische Prüfung der Teilrechnungen nach Fertigstellung der Teilleistungen (Überprüfung der korrekten Abrechnung von tatsächlich verbauten Mengen und Massen, etc.) werden vom Planer die Zahlungen für die Baufamilie kontrolliert. Sicherheitsmechanismen wie Deckungsrücklässe1 , Haftungsrücklässe2 und Gegenrechnung von Bauschäden werden dabei vertragsgemäß berücksichtigt. 43NEUBAU 1 Im österreichischen Recht ist der Deckungsrücklass eine Sicherstellung gegen Überzahlung bei Bauvorhaben. Sollte der Auftraggeber keine anderen Möglichkeiten zur Sicherstellung akzeptieren, wird der Deckungsrücklass (laut ÖNorm B 2110 - 5 % des Rechnungsbetrages) von der jeweilig fälligen Rechnung abgesetzt. Die Auszahlung wird zur Schlussrechnung fällig oder kann auf den Haftungsrücklass angerechnet werden. 2 Der Haftungsrücklass (laut ÖNorm B 2110 - 2 % des Rechnungsbetrages) bietet lt. österreichischem Recht eine Sicherstellung für den Fall, dass der Auftragnehmer seine Pflichten, welche ihm aus der Gewährleistung oder aus dem Titel des Schaden- ersatzes auferlegt sind, nicht erfüllt. Die in der ÖNorm festgesetzten %-Sätze sind jedoch am untersten Rand angesiedelt und werden aber üblicherweise höher vereinbart.

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