Auszug aus einem Flächenwidmungsplan
(Planverfasser: DI Porsch, Gmünd)

Schnell ist ein Grundstück gekauft, und bald entsteht das Bild vom Traumhaus vor dem geistigen Auge der künftigen Besitzer. Die Stunde der Wahrheit schlägt, wenn der Einreichplan am Gemeindeamt vorgelegt und nicht bewilligt wird. Oder wenn der Nachbar 10 Meter von der Terrasse entfernt einen Stall für 500 Schweine baut und vielleicht auch noch eine Güllegrube dazu. Oder wenn eine Wohnbaugenossenschaft neben dem „Traumhaus“ einen riesigen Wohnblock errichtet.

Waren diese Probleme nicht vorhersehbar? Sie sind es meist; in ihrem Eifer (und aus Unwissen) haben die Grundstückskäufer jedoch darauf vergessen, sich um die wichtigsten Dinge VOR Grundstückskauf und Hausplanung zu kümmern, nämlich um Baurecht und Raumordnungsgesetze.
Die Materie ist ziemlich kompliziert, auch Bauprofis haben fallweise ihre Probleme damit.

Um Ihnen ein wenig davon verständlich zu machen, haben wir Ihnen einige Punkte etwas detaillierter dargestellt.
Zum „Einstieg“ geht es hier um einen groben Überblick, der Ihnen unter anderem deutlich machen soll, wie wichtig es ist, sich mit dem Baurecht auseinander zu setzen. Und Sie werden auch bald erkennen, dass Sie ohne fachliche Beratung (Planer) mit der komplexen Materie ziemlich überfordert sein werden (vor allem, wenn es um Details, Fristen etc. geht).

1. Was ist ein Flächenwidmungsplan?

Auf jedem Gemeindeamt liegt der Flächenwidmungsplan für das gesamte Gemeindegebiet auf. In ihm sind alle Grundstücke verzeichnet mit den jeweils vorgesehenen Nutzungsmöglichkeiten. Da gibt es beispielsweise Verkehrsflächen oder Grünland. Im sogenannten Bauland (und das wird Sie am meisten interessieren) gibt es eine Reihe von Widmungsarten, die wir in den nächsten Folgen eingehend besprechen. Doch nur als Hinweis: Der eingangs erwähnte Saustall ist im Bauland Agrargebiet (BA) jederzeit möglich, im Bauland Wohngebiet (BW) jedoch nicht. Also: einen Blick auf den Flächenwidmungsplan werfen, bevor Sie ein Grundstück kaufen!

2. Gibt es einen Bebauungsplan?

Für etwa 50% aller Grundstücke in Niederösterreich, die im Bauland liegen, existiert ein Bebauungsplan. Dieser regelt mehr oder weniger streng, was und wie Sie bauen dürfen. Ein kompliziertes Thema, das bei genauerer Betrachtung eine Menge Stolpersteine und Fallen für künftige Hausbauer bereit hält, wenn man ihn nicht richtig lesen oder interpretieren kann.
Hier gibt es genau definierte Regelungen über Abstände, Gebäudehöhe, Bebauungsdichte und andere Dinge, die Ihnen (bei sogenannten „alten“ Bebauungsplänen) auch Dachdeckungsmaterial und Farben vorschreiben können.

3. Und wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Ist kein Bebauungsplan verordnet, sind zur Beurteilung Ihres Bauvorhabens primär zwei Paragraphen der NÖ Bauordnung heranzuziehen.

4. Die NÖ Bautechnikverordnung und ein Blick ins Grundbuch

In dieser Verordnung sind wichtige Details über die Bauausführung geregelt. Seit einiger Zeit gibt es die Möglichkeit, sich von der einen oder anderen Bestimmung entbinden zu lassen. Außerdem erfahren Sie, worauf Sie beim Grundbuch achten sollen.

Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Baurechts-Skriptum, das Sie als pdf-Datei herunterladen können.
(siehe oben links)

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