FAQ / Baurecht

Eine Baubewilligung ist grundsätzlich immer dann erforderlich, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um einen Neu- bzw. Zubau eines Gebäudes oder um die Errichtung einer baulichen Anlage handelt. Aber auch die Abänderung eines Bauwerkes setzt unter gewissen Umständen eine Baubewilligung voraus. Die NÖ Bauordnung unterscheidet zwischen bewilligungspflichtigen Vorhaben nach § 14 und bewilligungspflichtigen Vorhaben im vereinfachten Verfahren nach § 15.

Ein Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Eine bauliche Anlage ist ein Bauwerk, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist (z.B. eine Stützmauer) aber nicht unter den Begriff des Gebäudes fällt.

Bei einer Abänderung von Bauwerken ist eine Baubewilligung erforderlich, wenn dadurch die Standsicherheit tragender Bauteile (§ 14 NÖ Bauordnung 2014), der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt werden könnte (§ 15 NÖ Bauordnung 2014).

Werden durch das geplante Bauprojekt Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) berührt, oder könnte es zu einem Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 NÖ Bauordnung 2014) kommen, muss auch eine Baubewilligung beantragt werden.

Der Abbruch eines Bauwerks ist dann bewilligungspflichtig, wenn das abzubrechende Gebäude an ein Bauwerk am Nachbargrundstück angebaut ist und dadurch Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) verletzt werden könnten (z.B. die Standsicherheit des Nachbargebäudes).

Als bewilligungspflichtiges Vorhaben im vereinfachten Verfahren nach § 15 NÖ Bauordnung 2014 gilt der Abbruch eines Gebäudes in einer Schutzzone soweit dieser Abbruch nicht aufgrund des oben angeführten Falles bewilligungspflichtig ist.

Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben gemäß § 14 NÖ Bauordnung 2014 hat der Bauherr mit der Planung und Berechnung des Bauvorhabens, einschließlich der Erstellung des Energieausweises, mit Überprüfungen und der Ausstellung von Bescheinigungen Fachleute zu betrauen, die hierzu nach deren einschlägigen Vorschriften befugt sind (z.B. Architekt, Ziviltechniker, Baumeister, u.s.w.). Diese haben der Baubehörde auf Verlangen den Nachweis ihrer Befugnis vorzulegen.
Besitzt der Bauherr oder einer seiner Dienstnehmer selbst diese Befugnis, ist eine solche Betrauung nicht erforderlich.

Für ein Bewilligungsverfahren sind folgende Beilagen dem Antrag beizulegen:

• Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht
• Baupläne (Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, u.s.w.), die das Bauvorhaben ausreichend darstellen
• Baubeschreibung
• Energieausweis (falls erforderlich)
  Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme
• Teilungsplan, wenn Straßengrund abzutreten ist
  je nach Projektumfang kann die Vorlage weiterer Antragsunterlagen erforderlich sein

Für bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren entfällt die Verpflichtung zur Beilage bautechnischer Unterlagen. Eine maßstäbliche Darstellung samt Beschreibung des Vorhabens durch den Antragsteller ist ausreichend.

Es ist ratsam, vor jeder Baueinreichung die notwendigen Beilagen mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Für bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren gem. § 15 NÖ Bauordnung 2014 entfällt das Verfahren mit Parteien und Nachbarn, außer bei Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt, Nachbarrechte verletzt, oder ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen könnte.

Ist der positive Baubescheid rechtskräftig, d.h. wurde in der im Bescheid angeführten Frist kein Einspruch erhoben, kann mit dem Bauen begonnen werden. Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde vorher anzuzeigen. Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.

Bei der Errichtung des Bauvorhabens sind zwei wichtige Fristen einzuhalten, da ansonsten die Baubewilligung ungültig wird:

• Binnen 2 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung muss mit dem Bau begonnen werden
• Binnen 5 Jahren nach Baubeginn muss das Bauvorhaben fertiggestellt sein

Ist das bewilligte Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr die Fertigstellung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen. Neben der Fertigstellungsanzeige sind der Behörde auch alle vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen vorzulegen.

Erst nach Vorlage aller Unterlagen darf das Gebäude benutzt werden!

Ein Energieausweis ist vorzulegen, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um

• Neubauten von Gebäuden oder Nutzungseinheiten, oder
• eine größere Renovierung(Renovierung eines konditionierten Gebäudes, bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden, es sei denn, die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle und der gebäudetechnischen Systeme betragen weniger als 25 % des Gebäudewertes) , oder
• eine nachträgliche Konditionierung von Gebäuden oder Nutzungseinheiten handelt.

In der NÖ Bautechnikverordnung sind in der Anlage 6 (OIB-Richtline 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz) die gesetzlich geregelten maximal zulässigen Energiekennzahlen für Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude (z.B. Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser etc.) angegeben. Neubauten von Gebäuden sind ab dem 1. Jänner 2030 (Antragstellung) als Nullemissionsgebäude auszuführen. Bis dahin sind neue Gebäude als Niedrigstenergiegebäude auszuführen. Davon ausgenommen sind Neubauten mit negativer Nutzen-Kosten-Analyse über ihre geschätzte wirtschaftliche Lebensdauer.

Die häufigsten Bauvorhaben, die eine Baubewilligung im vereinfachten Verfahren benötigen, sind hier wiedergegeben.

Achtung: Die Auflistung ist nicht vollständig! Ob ihr Projekt eine Baubewilligung im vereinfachten Verfahren benötigt, sollten sie mit dem zuständigen Bauamt abklären.

Eine Baubewilligung im vereinfachten Verfahren ist ausreichend, wenn es sich bei dem geplanten Vorhaben um

• die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken, wenn dadurch der Stellplatzbedarf, der Brandschutz, die Belichtung, die Trockenheit, der Schallschutz oder der Wärmeschutz betroffen sein könnten,
• den Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen, soweit nicht eine Bewilligungspflicht nach § 14 NÖ BO 2014 durch den Anbau an ein Bauwerk am Nachbargrundstück gegeben ist
• die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m
• die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage, deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m
• die Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte
• die Aufstellung und der Austausch eines Heizkessels mit einer Nennwärmeleistung bis 400 kW
• die Aufstellung und den Austausch von Solar- bzw. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen oder deren Anbringung an Bauwerken sowie die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen an von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbaren Fassaden und Dächern von Gebäuden in Schutzzonen oder Altortgebieten,
• die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung oder der Gestaltung der Dächer in Schutzzonen oder Altortgebieten,

die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden handelt.

• Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagen, Wärmepumpen und von Photovoltaikanlagenoder deren Anbringung an Bauwerken in Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben.
• Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagenmit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW im Grünland handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben.
• Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagenoder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um bewilligungs- und meldefreie Vorhaben.
• Die Aufstellung von Photovoltaikanlagenoder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten und sofern es sich nicht um die Errichtung von Photovoltaikanlagen mit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW im Grünland handelt, ist ein bewilligungs- und meldefreies

Für die Bauanzeige sind maßstäbliche Darstellungen und Beschreibungen vorzulegen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren.

Die Niederösterreichische Bauordnung 2014 definiert ein Carport als bauliche Anlage, die überdacht und höchstens an einer Seite abgeschlossen ist (1 Dach und max. 1 Wand).

Ein Carport darf im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden, wenn

• der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
• die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 150 m² und
• die Höhe der Carportfronten, gemessen vom Bezugsniveau nicht mehr als 3 m beträgt. Bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

Ein Carport darf im vorderen Bauwich errichtet werden, wenn

• der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
• die Höhe, gemessen vom Bezugsniveau mehr als 3 m beträgt oder die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird

Der Bauwich ist der vorgeschriebene Mindestabstand zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich), in welchem Hauptgebäude grundsätzlich nicht gebaut werden dürfen.

Bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m dürfen der seitliche und hintere Bauwich nur für Gebäudefronten mit einer Länge von insgesamt nicht mehr als 15 m je Bauwich der halben Gebäudehöhe entsprechen. Bei allen anderen Gebäudefronten muss der Bauwich der vollen Gebäudehöhe entsprechen.

Die Errichtung eines Carports ist ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben.

Die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden ist bewilligungsfrei, sind der Baubehörde allerdings innerhalb 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden.

Die Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien, NÖ und Burgenland führt ein Verzeichnis aller in diesen Bundesländern tätigen Architekten. Dieses Verzeichnis ist auch online unter www.ziviltechniker.at einsehbar.

Die Wirtschaftskammer Österreich bietet online unter https://firmen.wko.at/suche_bau eine Suche nach gewerberechtlich befugten Planern wie z.B. Baumeistern an.

Ebenfalls kann man sich im Internet auf den Seiten www.nextroom.at oder www.nextland.at informieren.