Häufig gestellte Fragen

Eine Baubewilligung ist grundsätzlich immer dann erforderlich, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um einen Neu- bzw. Zubau eines Gebäudes oder der Errichtung einer baulichen Anlage handelt. Eine bauliche Anlage ist ein Bauwerk das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist, für dessen Herstellung ein gewisses Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und in seiner Erscheinung sich von einem Gebäude unterscheidet z.B: eine Stützmauer.

Bei einem geplanten Umbau ist ebenfalls eine Baubewilligung erforderlich, wenn dadurch die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasser-beseitigung beeinträchtigt wird.

Werden durch das geplante Bauprojekt Nachbarrechte (§ 6 NO BO) berührt, oder kommt es zu einem Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 NO BO) muss auch eine Baubewilligung beantragt werden.

Der Abbruch eines Gebäudes ist dann bewilligungspflichtig, wenn das anzubrechende Gebäude an einem Bauwerk am Nachbargrundstück angebaut ist, und dadurch Nachbarrechte (§ 6 NO BO) verletzt werden könnten.

Handelt es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben nach § 14 NÖ BO, dann müssen die Planunterlagen und die notwendigen Antragsbeilagen von einem einreichbefugten Planer (z.B. Architekt, Ziviltechniker, Baumeister, u.s.w.) erstellt, unterzeichnet und gestempelt werden.

Für ein Bewilligungsverfahren sind folgende Beilagen dem Antrag beizulegen:

  • Grundbuchsauszug (höchstens 6 Monate alt und gegebenenfalls die Zustimmung des Grundeigentümers)
  • Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Teilungspläne, u.s.w.), die das Bauvorhaben ausreichend darstellen
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis (falls erforderlich)
  • Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energie-systeme

Da Bauvorhaben sich immer unterscheiden, können sich auch die notwendigen Beilagen unterscheiden. Es ist daher ratsam, vor jeder Baueinreichung die notwendigen Beilagen mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Ist der positive Baubescheid rechtskräftig, d.h. wurde in der im Bescheid angeführten Frist von 2 Wochen kein Einspruch erhoben, kann mit dem Bauen begonnen werden. Dies ist der Behörde in Form einer schriftlichen Baubeginnsanzeige durch den Bauführer anzuzeigen. Bauführer sind Fachleute, die gewerberechtlich oder zivilrechtlich zur Planung, Berechnung sowie zur Übernahme der Bauleitung befugt sind.o.

Bei der Errichtung des Bauvorhabens sind zwei wichtige Fristen einzuhalten, da ansonsten die Baubewilligung ungültig wird:

    1. binnen 2 Jahre nach Erteilung der Baubewilligung muss mit dem Bau begonnen werden
    2. binnen 5 Jahre nach Baubeginn muss das Bauvorhaben fertiggestellt sein

Ist das bewilligte Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr die Fertigstellung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen. Neben der Fertigstellungsanzeige sind der Behörde auch alle vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen vorzulegen.

Erst nach Vorlage aller Unterlagen darf das Gebäude benutzt werden!

Ein Energieausweis ist vorzulegen, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um einen konditionierten Neu- bzw. Zubau (d.h. dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird), oder um bestehende konditionierte Gebäude handelt, die einer größeren Renovierung (Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz an einem Gebäude, wenn mehr als 25% der Gebäudehülle betroffen sind) unterzogen werden.

In der NÖ Bautechnikverordnung sind in der Anlage 6 (OIB-Richtline 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz) die gesetzlich geregelten maximal zulässigen Heizwärmebedarfswerte (HWB-Wert) für Wohnhäuser und Nicht-Wohnhäuser (z.B. Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser,…) angegeben. Sie geben jene Wärmemenge an, die den konditionierten Räumen zugeführt werden müssen, um deren vorgegebene Solltemperatur einzuhalten.

Die häufigsten Bauvorhaben die eine Bauanzeige benötigen sind hier wiedergegeben. Achtung: Die Auflistung ist nicht vollständig! Ob ihr Projekt anzeigepflichtig ist sollten sie mit dem zuständigen Bauamt abklären.

Im Gegensatz zu einer Baubewilligung ist eine Bauanzeige ausreichend, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um

  • die Errichtung eigenständiger Bauwerke mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10m² und einer Höhe von nicht mehr als 3m
  • die Änderung des Verwendungszwecks wenn dadurch der Stellplatzbedarf, der Brandschutz, die Belichtung, die Trockenheit, der Schallschutz oder der Wärmeschutz betroffen sein könnten
  • die Abänderung oder ersatzlose Auflassung von Pflichtstellplätzen
  • der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen
  • die Anbringung von Wärmeschutzverkleidungen an Gebäuden
  • die Herstellung von Hauskanälen
  • Aufstellung von Solar- bzw. Photovoltaikanlagen
  • Einfriedungen, die bauliche Anlagen sind und gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet sind
  • Carport – wenn seitens der Nachbarn nachweislich das Einverständnis gegeben ist.

handelt

Für die Bauanzeige sind neben eventueller Nachweise oder Prüfberichten zur Beurteilung des Vorhabens eine maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens notwendig. Diese können selbst gezeichnet und beschrieben werden.

JA! Die Errichtung solcher Anlagen sind anzeigepflichtige Bauvorhaben!

Für die Anzeige sind eine maßstäbliche Darstellung und Beschreibung notwendig. Nach der Fertigstellung ist bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage ein Elektroprüfbericht bei der Behörde vorzulegen.

Die Niederösterreichische Bauordnung definiert ein Carport als „überdachte und höchstens an einer Seite abgeschlossene Anlage (1 Dach und 1 Wand!)“ mit einer überbauten Fläche von nicht mehr als 50m².

Ein Carport darf im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden, wenn der Bebauungsplan dies nicht verbietet.

Der Bauwich ist der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen zur Gewährleistung der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern auf Nachbargrundstücken. Der seitliche und hintere Bauwich ist die halbe Gebäudehöhe, jedoch mindestens 3m.

Die Errichtung eines Carports ist ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben. Liegt jedoch die nachweisliche Zustimmung jener Nachbarn vor, die durch dieses Bauvorhaben in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden könnten, kann das Errichten eines Carports als anzeigepflichtiges Bauvorhaben durchgeführt werden.

Wenn sie eine thermische Fassadensanierung, d.h. Aufbringen von Fassadendämmplatten am Gebäude, durchführen möchten, dann ist dieses Bauvorhaben der zuständigen Baubehörde anzuzeigen.

Beschränkt sich die thermische Sanierung des Gebäudes zur Gänze auf den Innenraum (Auflegen von Dämmplatten auf der obersten Geschossdecke oder Anbringen von Dämmplatten an der Kellerdecke,…) können diese Arbeiten ohne Bewilligung, Anzeige oder Meldung bei der Baubehörde durchgeführt werden.

Die Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien, NÖ und Burgenland führt ein Verzeichnis aller in diesen Bundesländern tätigen Architekten. Dieses Verzeichnis ist auch online unter www.ziviltechniker.at einsehbar. Ebenfalls kann man sich im Internet auf den Seiten www.nextroom.at oder www.nextland.at informieren.

Schwimmteichen, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m² sowie die Auf- oder Herstellung von sonstigen Schwimmbecken mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m3 sind bewilligungs- und anzeigefrei!

Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen sind ebenfalls bewilligungs- und anzeigefrei!

Wer aller bei ihrem Bauvorhaben involviert ist, ist grundsätzlich von der Art und Umfang ihres Bauvorhabens abhängig. Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben sind jedenfalls zu berücksichtigen:

  • der Bauwerber
  • der Eigentümer des Bauwerks
  • der Eigentümer des Baugrundstückes und
  • Nachbarn (sind die Eigentümer jener Grundstücke, die an das Bau-grundstück direkt angrenzen oder durch dazwischenliegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite von max. 14m getrennt sind)

Nachbarn sind aber nur dann in das Bauvorhaben involviert, wenn durch das fertiggestellte Bauvorhaben und dessen Benutzung ihre „subjektiv-öffentlichen Rechte“ (Standsicherheit, Trockenheit, Belichtung und Brand-schutz des Nachbargebäudes sowie der Schutz vor Emissionen und die Vorgaben der Flächenwidmung und Bebauung) beeinträchtigt werden können.

Sofern ihr Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, dann dürfen sie ihr Gebäude abreißen. Es ist jedoch darauf zu achten, ob es sich um einen

    • bewilligungspflichtigen (mit einem am Nachbargrund verbundenen Bauwerk) oder
    • anzeigepflichtigen (innerhalb einer Schutzzone) oder
    • meldepflichtigen (freistehend, außerhalb einer Schutzzone)

Abbruch handelt.

Ein Nebengebäude ist ein eigenständiges Gebäude mit einer bebauten Fläche bis max. 100m², welches oberirdisch nur ein Geschoss aufweist und keinen Aufenthaltsraum enthält. Es kann auch als eigeständiger Baukörper an ein Hauptgebäude angebaut sein und muss in seinem Verwendungszweck dem des Hauptgebäudes untergeordnet sein (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte,…)

Jeweils eine Garten-(Geräte)hütte und ein Gewächshaus können auf Grundstücken mit der Widmung Bauland Wohnen (BW) ohne Bewilligung, Anzeige oder Meldung errichtet werden.

Sie können – außer im vorderen Bauwich – am gesamten Grundstück aufgestellt werden.

Die zulässige Gebäudehöhe (Verschnitt der senkrechten Wandfläche mit der max. zulässigen 45° geneigten Dachfläche) bzw. wie hoch man bauen darf, wird durch den Bebauungsplan, der am zuständigen Gemeindeamt aufliegt vorgegeben und kann von jedem eingesehen werden. Sollte ein solcher Bebauungsplan nicht vorhanden sein, wird die zulässige Gebäudehöhe durch Gebäudebestandserhebung in der näheren Umgebung ermittelt.

TIPP: Bevor man ein Grundstück erwirbt, sollte man sich unbedingt auf der Gemeinde über die Widmung und Möglichkeit der Bebauung des Grundstückes informieren, bzw. einen Fachplaner zu Rate ziehen.

Sind Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen erforderlich werden diese über den sogenannten Bauwich (= der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen zur Gewährleistung der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern auf Nachbargrundstücken).

In der Regel gilt:

Der seitliche und hintere Bauwich ist die halbe Gebäudehöhe, jedoch mindestens 3m.

Die Ermittlung der Gebäudehöhe und die sich daraus resultierenden Mindestabstände gehören zu den schwierigsten Aufgaben im Zuge der Planung. Es ist daher unbedingt ratsam, sich schon früh – am besten bei der Wahl des Grundstückes – sich mit einem Fachplaner zu beraten!  

Wenn im Zuge der Instandsetzung von Bauwerken

  • die Konstruktion beibehalten sowie
  • Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden

können die notwendigen Arbeiten sofort und ohne Bekanntgabe bei der Behörde durchgeführt werden.

Auch hier gilt: Wird die Farbgestaltung der nach außen hin sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert können die Arbeiten sofort und ohne Bekanntgabe bei der Behörde durchgeführt werden.

Möchte man jedoch die Farbgebung vollkommen verändern, muss dies von der Behörde bewilligt werden, da hier ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen könnte.

Eine solche Änderung ist natürlich möglich, ist aber auf Grund der Nutzungssänderung der Behörde anzuzeigen.

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