Häufig gestellte Fragen

Eine Baubewilligung ist grundsätzlich immer dann erforderlich, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um einen Neu- bzw. Zubau eines Gebäudes oder der Errichtung einer baulichen Anlage handelt.

Eine bauliche Anlage ist ein Bauwerk, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist (z.B. eine Stützmauer).

Ein Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Bei einem geplanten Umbau ist ebenfalls eine Baubewilligung erforderlich, wenn dadurch die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt wird.

Werden durch das geplante Bauprojekt Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) berührt, oder kommt es zu einem Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 NÖ Bauordnung 2014) muss auch eine Baubewilligung beantragt werden.

Der Abbruch eines Bauwerks ist dann bewilligungspflichtig, wenn das abzubrechende Gebäude an ein Bauwerk am Nachbargrundstück angebaut ist und dadurch Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) verletzt werden könnten (z.B. die Standsicherheit des Nachbargebäudes).

Als anzeigepflichtiges Vorhaben gilt der Abbruch eines Gebäudes in einer Schutzzone.

Der Bauherr hat mit der Planung und Berechnung des Bauvorhabens, einschließlich der Erstellung des Energieausweises, mit Überprüfungen und der Ausstellung von Bescheinigungen Fachleute zu betrauen, die hiezu nach deren einschlägigen Vorschriften befugt sind (z.B. Architekt, Ziviltechniker, Baumeister, u.s.w.). Diese haben der Baubehörde auf Verlangen den Nachweis ihrer Befugnis vorzulegen.
Besitzt der Bauherr oder einer seiner Dienstnehmer selbst diese Befugnis, ist eine solche Betrauung nicht erforderlich.

Für ein Bewilligungsverfahren sind folgende Beilagen dem Antrag beizulegen:

  • Grundbuchsabschrift (höchstens 6 Monate alt) oder gegebenenfalls die Zustimmung des Grundeigentümers
  • Baupläne (Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Teilungspläne, u.s.w.), die das Bauvorhaben ausreichend darstellen
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis (falls erforderlich)
  • Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme

Es ist ratsam, vor jeder Baueinreichung die notwendigen Beilagen mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Ist der positive Baubescheid rechtskräftig, d.h. wurde in der im Bescheid angeführten Frist kein Einspruch erhoben, kann mit dem Bauen begonnen werden. Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde vorher anzuzeigen. Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.

Bei der Errichtung des Bauvorhabens sind zwei wichtige Fristen einzuhalten, da ansonsten die Baubewilligung ungültig wird:

  • binnen 2 Jahre nach Erteilung der Baubewilligung muss mit dem Bau begonnen werden
  • binnen 5 Jahre nach Baubeginn muss das Bauvorhaben fertiggestellt sein

Ist das bewilligte Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr die Fertigstellung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen. Neben der Fertigstellungsanzeige sind der Behörde auch alle vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen vorzulegen.

Erst nach Vorlage aller Unterlagen darf das Gebäude benutzt werden!

Ein Energieausweis ist vorzulegen, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um

  • einen konditionierten Neubau (d.h. dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird), oder
  • die Herstellung konditionierter Netto-Grundflächen ab 50 m² von Gebäuden, wenn diese eigene Nutzungseinheiten bilden, oder
  • eine größere Renovierung (Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz an einem Gebäude, wenn mehr als 25% der Gebäudehülle betroffen sind) eines bestehenden konditionierten Gebäudes handelt.

In der NÖ Bautechnikverordnung sind in der Anlage 6 (OIB-Richtline 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz) die gesetzlich geregelten maximal zulässigen Energiekennzahlen für Wohnhäuser und Nicht-Wohnhäuser (z.B. Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser,…) angegeben.

Die häufigsten Bauvorhaben die eine Bauanzeige benötigen sind hier wiedergegeben. Achtung: Die Auflistung ist nicht vollständig! Ob ihr Projekt anzeigepflichtig ist sollten sie mit dem zuständigen Bauamt abklären.

Im Gegensatz zu einer Baubewilligung ist eine Bauanzeige ausreichend, wenn es sich bei dem geplanten Vorhaben um

  • die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken wenn dadurch der Stellplatzbedarf, der Brandschutz, die Belichtung, die Trockenheit, der Schallschutz oder der Wärmeschutz betroffen sein könnten,
  • die Abänderung oder ersatzlose Auflassung von Pflichtstellplätzen,
  • der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen,
  • die nachträgliche Anbringung einer Wärmedämmung bei Gebäuden,
  • die Aufstellung von Solar- bzw. Photovoltaikanlagen sowie die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen an von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbaren Fassaden und Dächern von Gebäuden in Schutzzonen oder Altortgebieten,
  • die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung oder der Gestaltung der Dächer in Schutzzonen oder Altortgebieten,
  • Einfriedungen, die keine bauliche Anlagen sind und gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet sind,
  • die nachträgliche Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden

handelt

  • Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagen und von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken in Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben.
  • Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um meldepflichtige Vorhaben.
  • Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagen oder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben.

Für die Anzeige bzw. Meldung sind Darstellungen und Beschreibungen vorzulegen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren. Nach der Fertigstellung ist bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage der Baubehörde ein Elektroprüfbericht vorzulegen.

Die Niederösterreichische Bauordnung 2014 definiert ein Carport als bauliche Anlage, die überdacht und höchstens an einer Seite abgeschlossen ist (1 Dach und max. 1 Wand).

 

Ein Carport darf im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden, wenn

  • der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
  • die bebaute Fläche der Nebengebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und
  • die Höhe der Carportfronten an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt.

Der Bauwich ist der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen zur Gewährleistung der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern auf Nachbargrundstücken.
Der seitliche und hintere Bauwich müssen der halben Gebäudehöhe entsprechen, mindestens jedoch 3 m betragen.
Bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m und einer Gebäudefrontlänge von 15 m oder mehr muss der Bauwich der vollen Gebäudehöhe entsprechen.

Die Errichtung eines Carports ist ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben.

Die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden ist der zuständigen Baubehörde anzuzeigen.

Die Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien, NÖ und Burgenland führt ein Verzeichnis aller in diesen Bundesländern tätigen Architekten. Dieses Verzeichnis ist auch online unter www.ziviltechniker.at einsehbar. Ebenfalls kann man sich im Internet auf den Seiten www.nextroom.at oder www.nextland.at informieren.

Schwimmteichen, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m² sowie die Auf- oder Herstellung von sonstigen Wasserbecken mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m³ sind bewilligungs-, anzeige- und meldefrei. 

Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen sind ebenfalls bewilligungs-, anzeige- und meldefrei.

Wer aller bei ihrem Bauvorhaben involviert ist, ist grundsätzlich von der Art und Umfang ihres Bauvorhabens abhängig. Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben sind jedenfalls zu berücksichtigen:

  • der Bauwerber
  • der Eigentümer des Bauwerks
  • der Eigentümer des Baugrundstücks und
  • Nachbarn (sind die Eigentümer jener Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m getrennt sind)

Nachbarn sind aber nur dann als Parteien in das Bauvorhaben involviert, wenn durch das fertiggestellte Bauvorhaben und dessen Benutzung ihre „subjektiv-öffentlichen Rechte“ (Standsicherheit, Trockenheit, ausreichende Belichtung und Brandschutz des Nachbargebäudes sowie der Schutz vor Emissionen und die Vorgaben der Flächenwidmung und Bebauung) beeinträchtigt werden können.

Sofern ihr Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, dann dürfen sie ihr Gebäude abreißen. Es ist jedoch darauf zu achten, ob es sich um einen

  • bewilligungspflichtigen (mit einem am Nachbargrund verbundenen Bauwerk) oder
  • anzeigepflichtigen (innerhalb einer Schutzzone) oder
  • meldepflichtigen (freistehend, außerhalb einer Schutzzone)

Abbruch handelt.

Ein Nebengebäude ist ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis max. 100 m², welches oberirdisch nur ein Geschoss aufweist und keinen Aufenthaltsraum enthält. Es kann auch als eigenständiger Baukörper an ein Hauptgebäude angebaut sein und muss in seinem Verwendungszweck dem des Hauptgebäudes untergeordnet sein (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte,…).

Jeweils eine Gerätehütte und ein Gewächshaus können auf Grundstücken im Bauland, ausgenommen Bauland-Sondergebiet und außerhalb von Schutzzonen ohne Bewilligung, Anzeige oder Meldung errichtet werden. Die überbaute Fläche darf jeweils nicht mehr als 10 m² und die Höhe nicht mehr als 3 m betragen. Sie können – außer im vorderen Bauwich – am gesamten Grundstück aufgestellt werden.

Die zulässige Gebäudehöhe bzw. wie hoch man bauen darf, wird durch den Bebauungsplan, der am zuständigen Gemeindeamt aufliegt vorgegeben und kann von jedem eingesehen werden. Sollte ein solcher Bebauungsplan nicht vorhanden sein, wird die zulässige Gebäudehöhe durch eine Gebäudebestandserhebung in der näheren Umgebung ermittelt.

TIPP: Bevor man ein Grundstück erwirbt, sollte man sich unbedingt auf der Gemeinde über die Widmung und Möglichkeit der Bebauung des Grundstücks informieren, bzw. einen Fachplaner zu Rate ziehen.

Sind Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen erforderlich werden diese über den sogenannten Bauwich (= der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen zur Gewährleistung der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern auf Nachbargrundstücken) definiert.

In der Regel gilt:
der seitliche und hintere Bauwich ist die halbe Gebäudehöhe, jedoch mindestens 3 m.

Die Ermittlung der Gebäudehöhe und die sich daraus resultierenden Mindestabstände gehören zu den schwierigsten Aufgaben im Zuge der Planung. Es ist daher unbedingt ratsam, sich schon früh – am besten bei der Wahl des Grundstücks – sich mit einem Fachplaner zu beraten!  

Wenn im Zuge der Instandsetzung von Bauwerken

  • die Konstruktion beibehalten sowie
  • Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden

können die notwendigen Arbeiten sofort und ohne Bekanntgabe bei der Behörde durchgeführt werden.

Wird die Farbgestaltung der nach außen hin sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert können die Arbeiten sofort und ohne Bekanntgabe bei der Behörde durchgeführt werden.

Möchte man jedoch die Farbgebung wesentlich verändern, muss dies von der Behörde bewilligt werden, da hier ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen könnte.

Eine solche Änderung ist natürlich möglich, ist aber auf Grund der Nutzungssänderung der Behörde anzuzeigen.

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