Häufig gestellte Fragen

Eine Baubewilligung ist grundsätzlich immer dann erforderlich, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um einen Neu- bzw. Zubau eines Gebäudes oder um die Errichtung einer baulichen Anlage handelt.

Ein Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Eine bauliche Anlage ist ein Bauwerk, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist (z.B. eine Stützmauer) aber nicht unter den Begriff des Gebäudes fällt.

Bei einer Abänderung von Bauwerken ist eine Baubewilligung erforderlich, wenn dadurch die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt werden könnte.

Werden durch das geplante Bauprojekt Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) berührt, oder könnte es zu einem Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 NÖ Bauordnung 2014) kommen, muss auch eine Baubewilligung beantragt werden.

Der Abbruch eines Bauwerks ist dann bewilligungspflichtig, wenn das abzubrechende Gebäude an ein Bauwerk am Nachbargrundstück angebaut ist und dadurch Nachbarrechte (§ 6 NÖ Bauordnung 2014) verletzt werden könnten (z.B. die Standsicherheit des Nachbargebäudes).

Als anzeigepflichtiges Vorhaben gilt der Abbruch eines Gebäudes in einer Schutzzone soweit dieser Abbruch nicht aufgrund des oben angeführten Falles bewilligungspflichtig ist.

Der Bauherr hat mit der Planung und Berechnung des Bauvorhabens, einschließlich der Erstellung des Energieausweises, mit Überprüfungen und der Ausstellung von Bescheinigungen Fachleute zu betrauen, die hiezu nach deren einschlägigen Vorschriften befugt sind (z.B. Architekt, Ziviltechniker, Baumeister, u.s.w.). Diese haben der Baubehörde auf Verlangen den Nachweis ihrer Befugnis vorzulegen.
Besitzt der Bauherr oder einer seiner Dienstnehmer selbst diese Befugnis, ist eine solche Betrauung nicht erforderlich.

Für ein Bewilligungsverfahren sind folgende Beilagen dem Antrag beizulegen:

  • Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht
  • Baupläne (Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, u.s.w.), die das Bauvorhaben ausreichend darstellen
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis (falls erforderlich)
  • Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme
  • Teilungsplan, wenn Straßengrund abzutreten ist
  • je nach Projektumfang kann die Vorlage weiterer Antragsunterlagen erforderlich sein

Es ist ratsam, vor jeder Baueinreichung die notwendigen Beilagen mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Ist der positive Baubescheid rechtskräftig, d.h. wurde in der im Bescheid angeführten Frist kein Einspruch erhoben, kann mit dem Bauen begonnen werden. Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde vorher anzuzeigen. Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.

Bei der Errichtung des Bauvorhabens sind zwei wichtige Fristen einzuhalten, da ansonsten die Baubewilligung ungültig wird:

  • binnen 2 Jahren nach Erteilung der Baubewilligung muss mit dem Bau begonnen werden
  • binnen 5 Jahren nach Baubeginn muss das Bauvorhaben fertiggestellt sein

Ist das bewilligte Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr die Fertigstellung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen. Neben der Fertigstellungsanzeige sind der Behörde auch alle vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen vorzulegen.

Erst nach Vorlage aller Unterlagen darf das Gebäude benutzt werden!

Ein Energieausweis ist vorzulegen, wenn es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um

  • einen konditionierten Neubau (d.h. dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird), oder
  • die Herstellung konditionierter Netto-Grundflächen ab 50 m² von Gebäuden, wenn diese eigene Nutzungseinheiten bilden, oder
  • eine größere Renovierung (Renovierung eines konditionierten Gebäudes, bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden, es sei denn, die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle und der gebäudetechnischen Systeme betragen weniger als 25 % des Gebäudewertes) handelt.

In der NÖ Bautechnikverordnung sind in der Anlage 6 (OIB-Richtline 6: Energieeinsparung und Wärmeschutz) die gesetzlich geregelten maximal zulässigen Energiekennzahlen für Wohnhäuser und Nicht-Wohnhäuser (z.B. Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser,…) angegeben.
Neubauten von konditionierten Gebäuden sind ab dem 1. Jänner 2021 als Niedrigstenergiegebäude auszuführen.

Die Erstellung eines Energieausweises ist nicht erforderlich, die Einhaltung der Anforderungen an wärmeübertragende Bauteile (Mindest-U-Werte) ist jedoch einzuhalten bei:

  • Neubauten mit einer konditionierten Netto-Grundfläche von < 50 m², frei stehend an mind. 2 Seiten auf eigenem Grund zugänglich
  • Gebäuden, die frostfrei gehalten werden (nicht mehr als +5°C Raumtemperatur)
  • Gebäuden vorübergehenden Bestandes (max. 2 Jahre) und einer Teilbeheizung
  • Zubauten, Abänderungen oder nachträglicher Konditionierung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn diese keine eigene Nutzungseinheit bilden oder die konditionierte Netto-Nutzfläche < 50 m² beträgt

Die häufigsten Bauvorhaben die eine Bauanzeige benötigen sind hier wiedergegeben. Achtung: Die Auflistung ist nicht vollständig! Ob ihr Projekt anzeigepflichtig ist sollten sie mit dem zuständigen Bauamt abklären.

Im Gegensatz zu einer Baubewilligung ist eine Bauanzeige ausreichend, wenn es sich bei dem geplanten Vorhaben um

  • die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken wenn dadurch der Stellplatzbedarf, der Brandschutz, die Belichtung, die Trockenheit, der Schallschutz oder der Wärmeschutz betroffen sein könnten,
  • die Abänderung oder ersatzlose Auflassung von Pflichtstellplätzen,
  • den Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen, soweit nicht eine Bewilligungspflicht durch den Anbau an ein Bauwerk am Nachbargrundstück gegeben ist
  • die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden,
  • die Aufstellung und den Austausch von Solar- bzw. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen oder deren Anbringung an Bauwerken sowie die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen an von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbaren Fassaden und Dächern von Gebäuden in Schutzzonen oder Altortgebieten,
  • die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung oder der Gestaltung der Dächer in Schutzzonen oder Altortgebieten,
  • Einfriedungen, die keine bauliche Anlagen sind und innerhalb eines Abstandes von 7 m von der vorderen Grundstücksgrenze gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet sind,
  • die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden

handelt

  • Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagen und von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken in Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben.
  • Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen mit einer Engpassleistung von mehr als 50 kW im Grünland handelt es sich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben.
  • Bei der Aufstellung von thermischen Solaranlagen oder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten handelt es sich um bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben.
  • Bei der Aufstellung von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten und sofern es sich nicht um die Errichtung von Photovoltaikanlagen mit einer Engpassleistung von mehr als 50 kW im Grünland handelt, ist ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben.

Für die Bauanzeige sind maßstäbliche Darstellungen und Beschreibungen vorzulegen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren.

Die Niederösterreichische Bauordnung 2014 definiert ein Carport als bauliche Anlage, die überdacht und höchstens an einer Seite abgeschlossen ist (1 Dach und max. 1 Wand).

 

Ein Carport darf im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden, wenn

  • der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
  • die bebaute Fläche der Nebengebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und
  • die Höhe der Carportfronten, gemessen vom Bezugsniveau, an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt. Bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

 

Ein Carport darf im vorderen Bauwich errichtet werden, wenn

  • der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
  • die Höhe, gemessen vom Bezugsniveau, an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt oder die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird

Der Bauwich ist der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich).
Bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m dürfen der seitliche und hintere Bauwich nur für Gebäudefronten mit einer Länge von insgesamt nicht mehr als 15 m je Bauwich der halben Gebäudehöhe entsprechen. Bei allen anderen Gebäudefronten muss der Bauwich der vollen Gebäudehöhe entsprechen.

Die Errichtung eines Carports ist ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben.

Die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden ist der zuständigen Baubehörde anzuzeigen.

Die Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien, NÖ und Burgenland führt ein Verzeichnis aller in diesen Bundesländern tätigen Architekten. Dieses Verzeichnis ist auch online unter www.ziviltechniker.at einsehbar.

Die Wirtschaftskammer Österreich bietet online unter https://firmen.wko.at/suche_bau eine Suche nach gewerberechtlich befugten Planern wie z.B. Baumeistern an.

Ebenfalls kann man sich im Internet auf den Seiten www.nextroom.at oder www.nextland.at informieren.

Schwimmteiche, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m² sowie die Auf- oder Herstellung von sonstigen Wasserbecken und -behältern mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m³ sind bewilligungs-, anzeige- und meldefrei. 

Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen sind ebenfalls bewilligungs-, anzeige- und meldefrei.

Wer aller bei ihrem Bauvorhaben involviert ist, ist grundsätzlich von der Art und Umfang ihres Bauvorhabens abhängig. Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben sind jedenfalls zu berücksichtigen:

  • der Bauwerber
  • der Eigentümer des Bauwerks
  • der Eigentümer des Baugrundstücks und
  • Nachbarn (sind die Eigentümer jener Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m getrennt sind)

Nachbarn sind aber nur dann als Parteien in das Bauvorhaben involviert, wenn durch das fertiggestellte Bauvorhaben und dessen Benutzung ihre „subjektiv-öffentlichen Rechte“ (Standsicherheit, Trockenheit, Brandschutz, ausreichende Belichtung, Schutz vor Emissionen) beeinträchtigt werden können.

Sofern ihr Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, dann dürfen sie ihr Gebäude abreißen. Es ist jedoch darauf zu achten, ob es sich um einen

  • bewilligungspflichtigen (an ein am Nachbargrundstück angebautes Bauwerk) oder
  • anzeigepflichtigen (innerhalb einer Schutzzone) oder
  • meldepflichtigen (freistehend, außerhalb einer Schutzzone)

Abbruch handelt.

Ein Nebengebäude ist ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis max. 100 m², welches oberirdisch nur ein Geschoss aufweist und keinen Aufenthaltsraum enthält. Es kann auch als eigenständiger Baukörper an ein Hauptgebäude angebaut sein und muss in seinem Verwendungszweck dem des Hauptgebäudes untergeordnet sein (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte,…).

Bei Wohngebäuden können pro Wohnung mit zugeordneter Gartenfläche jeweils eine Gerätehütte und ein Gewächshaus auf Grundstücken im Bauland, ausgenommen Bauland-Sondergebiet, außerhalb von Schutzzonen ohne Bewilligung, Anzeige oder Meldung errichtet werden. Die überbaute Fläche darf jeweils nicht mehr als 10 m² und die Höhe nicht mehr als 3 m betragen. Sie können – außer im vorderen Bauwich – am gesamten Grundstück aufgestellt werden.

Die zulässige Gebäudehöhe bzw. wie hoch man bauen darf wird durch den Bebauungsplan, der am zuständigen Gemeindeamt aufliegt, vorgegeben und kann von jedem eingesehen werden. Sollte ein solcher Bebauungsplan nicht vorhanden sein, wird die zulässige Gebäudehöhe durch eine Gebäudebestandserhebung in der näheren Umgebung ermittelt.

TIPP: Bevor man ein Grundstück erwirbt, sollte man sich unbedingt auf der Gemeinde über die Widmung und Möglichkeit der Bebauung des Grundstücks informieren, bzw. einen Fachplaner zu Rate ziehen.

Sind Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen erforderlich, werden diese über den sogenannten Bauwich (= der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen) definiert.

In der Regel gilt:
der seitliche und hintere Bauwich entspricht der halben Gebäudehöhe, jedoch mindestens 3 m.

Die Ermittlung der Gebäudehöhe und die sich daraus resultierenden Mindestabstände gehören zu den schwierigsten Aufgaben im Zuge der Planung. Es ist daher unbedingt ratsam, sich schon früh – am besten bei der Wahl des Grundstücks – sich mit einem Fachplaner zu beraten!  

Wenn im Zuge der Instandsetzung von Bauwerken

  • die Konstruktion beibehalten sowie
  • Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden

können die notwendigen Arbeiten ohne Bekanntgabe bei der Behörde (bewilligungs-, anzeige- und meldefrei) durchgeführt werden.

Wird die Farbgestaltung der nach außen hin sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert, können die Arbeiten sofort und ohne Bekanntgabe bei der Behörde (bewilligungs-, anzeige- und meldefrei) durchgeführt werden.

Möchte man jedoch die Farbgebung wesentlich verändern, muss dies von der Behörde bewilligt werden, da hier ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen könnte.

Eine solche Abänderung ist natürlich möglich, ist aber auf Grund der Änderung des Verwendungszwecks der Behörde anzuzeigen.

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